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怎样做好现代商业物业这道“特色菜”加入日期：2009-12-16 19:18:34 | 浏览：6010
除了自己置身其中的居住物业以外，商业物业是离我们生活最近的物业形态。千姿百态的商业物业以它们的特色产品或服务来满足人们生活、学习、娱乐、工作等方方面面的需求。从实践的角度来看，纯商业物业的早期介入和日常的经营管理与服务方面有许多值得注意之处。 早期介入 商业物业的设计和定位的确定需要考虑相当复杂的因素：既有延续城市或地区的经营历史，也有当地人们的消费习惯与服务档次；既有建筑布局风格的契合性，又要融入商场经营的特殊性安排；既要为既定的消费群体量身定作，又要预留产品消费升级对商业规划的要求；既要实现开发商开发经营的期望，又要满足城市规划部门对项目的要求等等。可见，要设计好一个成功的商业楼盘并不是一件容易的事情。准确到位的规划设计是商业楼盘今后实现成功经营的一大半。综观国内国外，成功的“百年老店”与其当地的商业发展历史密切相关：有我国香港地区的兰桂坊和九龙的女人街、新加坡的乌节路、美国旧金山的唐人街等。一般来说，特别是对于新开发的地区，作为开发配套项目，沿街商铺和百货商场最好根据当地需求设定。但对于在各地二、三线城市大量开发的商业步行街来说，倚靠本地历史沿革对商业经营项目的沉淀，或是在原来的商街商情基础上进行升级换代，是成功开发的必要条件。如上海南京路步行街、常州南大街、泰州坡子街、云南昆明老街等。而对于成功的shopping mall或者shopping park这种新的商业形态来说，一般应该定位在具有大量年轻时尚消费群体的大型城市的生活和商务中心区域。 除此之外，一些普遍性的要求必须包含在建筑设计方案的考虑之中： （一）建筑形态和通道的设计要最大限度地顺畅安全地组织好消费人流，不能造成不同区域人流之间或者人车之间的冲突。建筑形态和通道的设计不但要满足流动顺畅安全，也要适当考虑延缓流动的速度、提高商家的客流通过性比率，避免不同业态在经营中对安全秩序的影响或干扰，必要时要考虑为特殊项目或不同经营时间段的业态设置单独或可以灵活分拆的通道。 （二）要根据规划业态组织设备设施的合理针对性的布局，同时又要为经营业态的多样化提供多项预留。譬如，从提供集约化物业服务和营造整体商业氛围的角度、从节能环保和节省建设投资的角度要求餐饮业态宜采用集中化的布局和相关配套，其中的水、电、煤气、新风、排风、消防喷淋、空调机位、油烟排放、隔油池、网络结算或单独卫生设施等都应该安排有足够的容量和可灵活的分配以满足其经营的需要。需要注意的是，像油烟排放或者是空调机位的安装预留，必须满足足够位置并且在使用过程中不得影响其他商户的日常经营。此外，合理的业态配搭和分层规划也有助于实现未来的经营目标。 （三）要全时间段保证有序的和容量宽泛的物流。比如设有大卖场的，要留有足够的经营建筑层高和相对较宽的通道和出入口，货品集中堆放区域要设计足够的层面荷载，安全管理上要求设备区域和经营区域分开；对于餐饮店铺来说，最好设有充裕的单独货品通道和可靠的运送设备来保证不与自家或周围商家的日常经营相冲突。（四）要有足够的机动车、非机动车停车位置。设计既要满足本商场消费人群的停车需求，也要考虑相邻物业的停车需要和满足经营管理上对收费模式的要求。因此，往往采取选择符合要求的停车管理机构、将停车场进行区域就近划派，也可以采取为主力商家单独设有车行通道或隔断的办法等等。另外，由于商场具有完全开放性的特点，其防盗、防抢和监控设备必须完备和布置合理。尤其是像金银玉器类贵重商品柜台、各个通道口、中心广场、人流集中区域、客货电梯内、自动扶梯区域、仓库、重点商铺、金库、车场、重要设备房、管理或者业态分隔区域、资金结算处等地方。还有，由于商场具有人流密集性和业态多样性的特点，在日常经营中会经常发生顾客之间或顾客和商场之间的纠纷或冲突，有些是物业秩序维护人员所无权及时处理的，所以在步行街内就很有必要与当地公安机关联合设置治安室。另外，要留有为今后节日美化或者重大营销活动所需的场地和配套设施设备等。 管理与服务 （一）物业资源的合理利用。商业经营中的营业面积可谓寸土寸金，一个强有力的招商团队不仅能够按照设计和经营规划引进目标经营户，也能够积极提炼物业的存量资源，扩大商业经营成果。比如，可以在休闲的区域或者在尚无安排组织展销活动时段的中心区域设立移动售货亭；也可以将原先需要美化遮挡的屋面设备区域、过街天桥跨梁上设置成广告墙，预留多种广告形式如三面翻、滚动广告等对设备安装的空间要求；将闲置的地下室空间分隔进行仓库招租；设置停车场洗车服务点等等。此外，对餐饮业的集中规划经营和管理，既产生一定的规模效应，又能够节省配套设备和设施的建设投资，也可以提高经营中物业服务的效率。 （二）收费问题的明晰和化解。收费问题不能是一本“糊涂帐”。要严格根据政府法规，兼顾物业服务和商场长远发展的需要设计好收费项目和单价，最大限度地保护商户的持续正常经营，避免不合理收费所产生的矛盾和纠纷。为此，首先要在《商业物业服务协议》中明晰服务内容和标准、收费的依据（包括成本测算、政府核准批复或备案材料）、收费金额、收费方式、管理要求、纠纷处理等内容，在商家入驻的时候形成明确的书面签收文件。商业物业的服务费用设计上是不同于住宅物业的，主要表现在两项收费上：一项是物业服务费，由于商业业态之间的差异很大，商铺的区位和层段也对经营有着显著影响，对设备设施的使用频率和强度是不同的，因此可以根据不同的业态或层面有不同的物业费单价。另一项是除了收取房屋本体维修资金外，还应收取电梯（电动扶梯）、空调等专项维修资金。因为按照现有的房屋本体维修资金的收取资金远远不能满足商场大量高值设备折旧届满时的更新要求。 （三）提供安全完备的服务体系。1、提供完整、醒目、美观、通用的各类标志体系。包括导购、出口指示、电梯和卫生间指示、收银和服务中心等各类功能性指示、安全警示、消防通道和设施指示、车行标志和临时管理标志等。2、强化安全保障。商业物业有着区域开放性、人流密集性、装修经常性、展销常态性的特点，因此，潜在的各种对人、设备设施造成的危险难以有效地完全控制，所以，购买足够的、安全覆盖面大的公众责任险和对重要设备设施进行投保，将化解突发性安全事故给商场经营带来的冲击和影响，保证商业经营的持续稳定。3、装修服务升级。装修服务升级主要是根据商户经常性换业和快速装修的特点，要求在其进行店招和内部的装修时要求其对装修区域进行装饰性的围护，这样，既满足了自家快速装修尽快开业的要求，也不影响相邻方的经营。4、应急预案的完善。除了与住宅物业相似的应急预案外，商业物业还应该设计好大型展销、应急救助、重要接待等具有商业特色的预案。 （四）商业公关或商业文化的打造。静态和动态广告投放也是商业经营服务中的的重要项目，为区内各个商家提供菜单式的或者滚动广告是联系整个商业体，打造集团竞争力的有效手段；为鼓励商家优胜劣汰，可以按业态为月度销售前几名的商户奉送免费广告时间；也可以设立VIP商户，在服务费用结算，信息交换，销售活动组织上给予积极支持；为商户招租和转租提供媒介服务；定期举办各类区内和区外的大型展销或服务推介活动，以商业文化强化商业经营，实现可持续增长。
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